商业街为什么能成功？
答案显而易见，因为游客来到一座陌生城市，他们希望能感受到当地的生活，希望感受到城市文化，希望能在他们的眼睛里，嘴巴里，相机里留下这座城市的印象。
而一条兼具文化体验和商业消费的商业街是他们的首要选择。
曾经驻扎在商业街上的商铺也是投资客们的首选，高额的租金，转手费，巨大的人流量，浓厚的商业氛围使这些街铺的投资回报率极高。
不过，安迪也非常清楚，随着互联网和物联网的发展，新的商业体系不断出现，人们的消费观念逐渐发生转变。
那些承载着城市记忆的商业街经历了一个从繁华到落寞的过程，不少商贾云集的商业街在今天沦为了小吃街。
“……真正有生命力的现代商业在于感受和体验。”
安迪和两位领导站在料峭的初春冷风中，看着行人稀少的京城坊中西合璧的建筑风格的空旷店铺，微笑着说道，“如果，我拿下京城坊的所有权和经营权，第一件事就是让星巴克把全天朝最大旗舰店开在这里，1楼卖咖啡，2楼卖茶，3楼卖酒……
劝业场那边拐角处，我会弄一个裸眼3D大屏，立体逼真的画面显示效果，会带给每一个人新颖震撼的视觉体验，不仅会成为户外广告的“新宠”，还会成为京城的新地标，释放出巨大的商业价值。
同时，我还会拿出一部分“留白”空间，为文化艺术活动，展览，论坛提供场地。
另一方面，据我了解，京城坊曾经是天朝戏剧文化重地，百年历史来包容了多样文化与艺术，未来京城坊在国际交往发挥的作用，可能会超乎大家想象。
我要做的不是什么纯商业街，而是要把京城坊做成“体验式商业”，那就是，你必须到这个地方体验了，才能去购物，才能去消费。出发点第一个肯定是场景化，第二个是定位身份，你和谁去消费？到哪去消费，消费什么？ 你可以体验一个地方旧时代的盛衰兴废，同时可以满足你的文化艺术的品质需求，体验天朝式的生活方式。我要构建一个更完整，更系统的文化与商业生态。”
看着安迪随手指点江山的自信，倾听着他描绘的蓝图，郭市长和张区长都不由的面容严肃的点着头，他们或许不清楚安迪的整个规划蓝图，但是管中窥豹，只是简单的几个点的描述，就让两人看到了京城坊的未来。
“……城市更新适应的是产业变迁的大背景，只有能够创造就业，能够同时产生经济与社会效益的产业，才可以被选择成为城市更新的规划内容。”郭市长面色肃穆，望着京城坊的建筑，说道：“我们市委市政府最希望看到的是，让街区环境美起来，让历史风貌得到保护，让城市功能获得改善以及让文化实现传承创新。传统与现代要融合发展，让城市留下记忆，才能让人们记住乡愁。
而这样的传承和创新，我们希望是京城坊的坚持和追求。科技创新引领，产业迭代赋能，创意设计助力，资产管理成就。在我们看来，城市更新的目标是不断的赋能城市的生命，再造城市的繁荣和活力的过程。”
“呵呵，这点，郭市长可以放心，如果按照我的规划进行，到时候京城坊不仅会抓住人的需求，还会顺应市场的风口。
“安迪非常自信的笑道：“随着消费新模式，新业态不断涌现，首店经济，沉浸体验式购物会成为新的潮流，各大商圈也一定会推出各种消费新场景，逛商场不再只是吃饭购物，还能娱乐休闲。在未来，人们对休闲，消费场景的期待值会变得越来越高，希望体会到具有生活品质和充满文化属性的消费场所。
相信在这样的消费背景下，支持新型消费发展，对保障居民日常生活需要，全面促进消费，培育完整内需体系和构建新发展格局都具有重要意义。”
而安迪这席话一出，让郭市长和张区长都微微惊愕，在心中同时有了一种盛名之下无虚士的感慨，尤其是郭市长，之前对于上面决定把京城坊卖给安迪史密斯，心中多少有点不爽的，毕竟之前他刚刚拒绝了，但是现在看来，交给外国的和尚来念经，或许真的可以收获更多。
“史密斯先生，作为城市必不可少的构成部分，特色商业街对城市商业的发展起着至关重要的作用，是城市商业职能表现最集中，最突出的地方，也是城市商业文化和市民生活的窗口，有效结合了城市公共活动和商业活动。
而商业街的运营与营销策略是一个综合性的系统问题，作为城市发展的名片，特色商业街己经成为城市知名度和影响力的一个重要体现。
现代城市的规划和建设，往往同特色商业街区的建设紧密相连，通过打造不同特色的商业街区，组团多元发展，已成为现代城市建设的重要内容。
而特色商业街区的建设和发展，是多种因素共同作用的结果，产业形态的聚集，协调，转型升级，都需要一定的条件，在这一过程中，除了自身的特色与管理，政府的支持与引导发挥着至关重要的作用。想让特色商业街区拥有名气和商气，让城市拥有人气和财气，除了基建，特色，管理等必须要素，更要找到影响当地特色商业街健康运营的问题及改进的方向，推动城市特色商业街持续健康发展……”
郭市长语重心长的看着安迪说道，安迪只是保持着微笑，并没有说话，他知道，对方下面肯定会提出条件，果然如他所料。
“我们欢迎外资企业积极进入天朝市场，投资兴业，共享天朝发展机遇，京城坊项目，可以谈，不过，完全独资，确实存在难度，能接受条件就是，你可以占据超过半数的股份，拥有独立自主的运营权，广安公司负责协助，协调……”
“呵呵，可以理解，这样吧，可以成立一家新合资公司，共同控股百分之二十，剩下的百分之八十，由我独资控股……”安迪知道如果想要完全独资控股是不可能的，他也并非是不能妥协，然而他所说的条件，在对方看来，依然十分的过分。
“百分之二十太少了，最少也要百分之五十，即使这样，史密斯先生你也达成了百分之七十五的控股权……”
“可以，不过，我只出七十五亿……”
“这当然不行，说好的一百亿……”
郭市长看着有些着急的张区长，心中不由暗叹，淡然的说道：“在商言商，有分歧可以慢慢坐下来谈，大家的合作目的一致，没什么是谈不拢的，你说呢，史密斯先生？”
“呵呵，当然。”这位大佬的面子，安迪还是要给的，不过，之后的谈判，该怎么谈还是怎么谈，让自己的属下们和对方周旋吧。
“那就这样吧，大家坐下来慢慢谈……”
郭市长见该说的已经说了，也不想继续在这件事上耽误时间，说实话，要不是上面交代了，他今天都不定来陪安迪，不过是个一百亿RMB的项目，要知道整个大栅栏改造项目，光拆迁就涉及到千亿，他来，是为了安迪这个人。
安迪微笑和两位领导握手告别，坐进了自己的车里，嘴角上扬，透过车窗看着即将成为他的产业的京城坊，心中不由有了一种立足感。
立足之地是基础，是行动所服务的最终目标，他在天朝的一切投资和运营，最终都是指向这个目标。
不要以为，到了异国他乡，买几栋房子，认识几个新朋友，就代表着有了立足之地，要知道，人，都是排外的，无论是任何国家的人，想要扎根当地，从来不是一朝一夕的事情，更何况安迪这种身份背景，即使他再亲近天朝，他对天朝来说，也是个外人。
天朝不是美国，不是有钱就可以为所欲为的，京城坊让他拿下，代表的不仅仅是一百亿买下十几个铺面那么简单，这里可是京城，是整个城市最核心的地界，处于中轴线上的商业街，让一个外国人控股运营，这本身就说明了天朝上层对他安迪史密斯的态度了。
当然，安迪也没昏了头，他自己非常清楚，此世，对天朝而言，他终归是个外人，对他自己而言，他也不是那个为了生活奔波的普通的游戏程序员了，他是最年轻的世界首富，是新晋的传媒大王，是背后站着华盛顿权力核心的政治家族的一员，是有性感美丽的纽约名媛未婚妻，在几十位明星，名模情人的花花公子……
“呵呵……”安迪自嘲的笑了笑，不过，不管怎么说，拿下京城坊，有了立足之地，把他心中的那最后一点前世执念给解决了。
回到公司后，安迪直接电话联系了还在美国陪着刘强东在亚马逊参观学习的肖丽娜，京城坊这个项目还是要肖丽娜来负责。
视频连线中，安迪看着身穿白色真丝睡裙，素面朝天的肖丽娜笑着问道：“考察学习的如何了？什么时候回？”
“刘强东是真的好学，自从到了之后，他就事无巨细，每一个环节都进行了深入的了解和学习，甚至在亚马逊的物流公司里干起了活，在实践中学习和总结，可以预见，京东在他这样一个领导者的引领下，绝对会发展壮大起来……”
肖丽娜对刘强东不吝赞赏的感叹道。
“呵呵，很好，他越优秀，对我们越有利，投资就是投人，没有灵魂的公司不值得浪费时间和金钱。”安迪微笑着说出封风投，投资公司们投资的真谛。
对于投资来讲，创始人靠谱几乎是决定投资与否的唯一标准，因为创业公司的其他方面在早期阶段是很难衡量的。
一个创业公司的创始人本身远比他们所要做的项目重要。
为什么这么说呢？
因为一流的人有可能把二流的项目做一成一流，而二流的人即使有幸遇到一流的项目，也一定会把它做一成二流甚至三流的。
因此，风险投资公司在做决策时，先要考察，调查创始人是否靠谱，然后听他们讲要做的项目。
要投资，必须要明白一件事，那就是一家创业公司最后失败是常态，成功都是特例。
在这艰辛而漫长的成功道路上，创始人或者高层管理团队需要做出很多次的抉择，任何一次错误的抉择都会导致失败的结果。
在每一次抉择时，创始人的见识，领导力和判断力，以及运气，就显得特别重要。
如果一个创始人能够在前后四五次甚至更多的抉择时都选择正确，必定有过人之处。
因此，投资人最重要的是找到那些能在关键时刻引导公司沿着正确方向前进的人。
如果创始人不具备这样的素质，对于那些好项目，后期的风险投资人可能会要求更换CEO后再投资，而天使投资人则宁可不投。
其实，大部分创业成功的公司，最后做成功的事情和他们最初找天使投资想做的事情通常不是一回事，在这个过程中，这些公司的主营方向可能已经改变了好几次。
至于为什么这种不断的变化是创业公司的常态，其实原因也很简单，毕竟市场变化太快，以至于难以在一开始就把今后几年要做的事情完全规划好，大部分成功的公司不是规划得更好或者项目更好，而是更能适应变化。
当然，迎接变化和挑战主要靠公司的创始人。
当然，投人最重要的一点，创始人的诚信是成功的关键。
对风险投资人来讲，最重要的是投资给那些恪守合同，把投资人的利益和自身利益一同考虑的创始人，而不是想尽办法坑骗投资人资金的投机者。
在投资人看来，创始人的德行比能力来得更重要，比他们所要做的事情就更为重要了。
为了确保投资人的利益，风投常常要对创始人和创始团队进行细致的背景调查，以免投资被骗，这在天使投资阶段更是如此。
所以，对阿里，安迪就是本着赚钱，捞钱的原则，而对京东，除了资金外，他给与的其它支持更多，没办法，人和人是真的不一样的。
“这么晚找你是因为京城坊的事情有结果了，我最初是想一百亿买下现以建成的京城坊，不过在酒会上被京城市政府和西城区给婉拒了，之后我接受了一次央视的专访，可能是上层有了什么想法，今天上午，我和郭市长一起去了一趟京城坊，达成了共识，不过，对于股份的占比存在着分歧，这件事还是要交给你来谈判和负责……”
“商业街的开发和运营，确实离不开当地政府的大力扶持，不说别的，光周围的配套设施，交通，就无法甩开当地政府，而且，自从08年后，如果想要企业所得税的优惠政策，也需要当地政府持有一定的股份才能拿到……”肖丽娜秀眉微蹙的对有些不甘心被当地政府占股的安迪解释道。
“而且有当地政府这个股东，很多事情就会变得很容易，这点，我想你也清楚……”
“嗯，我就是不喜欢到时候他们掣肘，或者指手画脚，算了，你看着办吧，只要把他们关进笼子里就行……你对运营京城坊有什么想法？”安迪确实不喜欢官僚体系那一套，但是这一体系带来的好处却也是实实在在的，总之，有舍有得，关键还是看怎么协调。
被问到商业街的运营，肖丽娜早有准备，从安迪让她考察京城坊开始，她就让手下人开始对全天朝的商业街进行了调研，她手中早就有了一份详细的报告。
“根据汇总了北上广480多条沿街商户相对丰富的街道详情，做了一次聚类分析。最终的结果导向了三种街道分类，零售型街道，餐饮型街道，生活服务型街道。由于纳入聚类的街道样本都经过沿街商户总量的筛选，因此能作为数据的城市街道类型更多能代表的是那些活得相对不错的商业街。
在京城和魔都，百分之六十左右的街道都在通过餐饮来维持生机。
餐饮确实是天朝当代人即使需要在城市里经历长途跋涉和漫长等位也觉得值得的一种商业业态。
而纯粹的零售型街道，在市场环境中已经被大量挤压。
即使在羊城，历史街区中零售门店加起来占到了所有商户的百分之五十四，能够形成零售特色的商业街也只占到了百分之二十六。
如果进一步细分类型，生活服务型商户中有一些业态是有机会加入更强的体验进而成为招牌店铺的，比如已经玩出各种花样的亲子业态，或是不再走卖卡模式的健身房。
目前这样的新商业类型大都还在单点尝试的阶段，但结合街道自身的空间属性，也可能会产生新的玩法。
毕竟，只是依靠餐饮这一种商业形态，要让商业街长久的充满活力与生机还是过于单薄了。
天朝的商业步行街大部分是原先基础良好的商业街区，后来将机动车道路改建为步行道，其建筑格局，商业布局等基本延续多年来已经形成的风貌。由于先天不足，后天改造水平有限，商业步行街普遍存在很多问题，比如建筑风格完全照搬照抄，缺乏商业步行街自身的灵魂。功能配置不合理，特色不够鲜明。过度商业化，缺乏本土特色的历史文化内涵。商业步行街旅游，休闲娱乐功能不足，基础设施欠缺。随着消费升级，新商业模式兴起以及互联网技术的快速发展，传统街区已经越来越难适应城市商业发展的新要求。说白了，最核心的问题还是经营模式单一……”
听到肖丽娜侃侃而谈，用详尽的数据分析出的结论，安迪不由点头说道：“确实，文化内涵才是商业街的重要支撑，要以文化脉络为规划设计的出发点。先卖感受，后卖商品。”
“嗯，根据研究和分析，成熟的商业街应该是按休闲，时装，美食等功能区划分，统一业态统一布局，树立商业街整体形象，才能成功。
目前传统商业的经营大部分都出现了同质化现象，在电子商务的冲击下，传统商业街的自营模式战略必须要进行升级，顺应电子商务的发展，进行差异化的市场定位，从而建立经营模式上的差异化。
这样可以扩大传统商铺的销售范围，利润空间。
线上线下双线融合也有利于实现信息，采购，物流，配送，仓储，体验和供应链合作等资源共享。
生活质量的普遍提高让人们的购买力也逐步增强，消费需求产生了差异，单一的购物功能已经不能让商业街引人入胜。决不能停留在卖卖卖的阶段，因此，改善商业格局很关键，商业业态的品味也需要提升，从而打造旅游，娱乐，休闲等多元化的商业街。”
对于肖丽娜所说的，安迪深表赞同，回想自己前世记忆，天朝的一些商业街，几乎大部分都有产品太LOW，档次太低，品位太差的通病，当然，这里面也有很多是面子工程，就不多说了。
更多的还是街道建成后招商布局杂乱无章，引入商家也未进行明确定位，无法让消费者形成粘性消费，最终日益衰退，极大地浪费了社会资源。
其实，京城坊也是属于了先建街后造市的情况，成功的商业街，必然是独具特色，富有个性的。
但是目前天朝城市商业街同质化的倾向严重，定位独特的风情商业街将是一条出路。
当然，打造风情商业街也绝非易事。
风情商业街必须以自身特点为基础，培育不可被复制的文化内涵。
既要避免新建街区因文化缺失造成的商业硬伤，又要将建筑，文化，专业，休闲很好的融合。
“你打电话通知你的得力干将们，一会儿我过去，让他们准备好关于商业街的资料和规划预案，我要听听他们的想法和建议。”安迪微笑着说道。
“嗯，我已经让人按照京城坊的实景做了一个沙盘模型，你去了之后，可以把自己的想法说出了，让他们记录下来，然后根据你的想法进行对京城坊开发……”
“呵呵，还是你想的周全，亲爱的，有你在身边，真好——”安迪开心的笑着拍马屁道。
听到安迪的情话，虽然知道是在哄她，但是肖丽娜心理还是非常开心甜蜜，至少她所做的一切，安迪都明白，而不是无视或者心安理得，不过俏脸上却表现的十分淡然的说道：“我就是个劳碌命。”
“呵呵，等你回来，我好好补偿你——”安迪嘿笑着挑了挑眉，一副你懂的的表情。
肖丽娜俏脸一红，娇媚的白了安迪一眼，然后挂断了视频连线。
安迪嘿笑着起身，拿起大衣，边穿边往外走，出门后，叫上了有点手忙脚乱的两位RBQ女秘书，赶往了风云投资公司。
临近中午，刚刚和曾黎一起召开完简单的加盟发布会，身上又多了一份压力的赵子成稍感无奈的回到了办公室，伸手拉扯开领带，抽下随手扔到了办公桌上，喝了口秘书准备的茶水，长舒了口气，慵懒的靠在老板椅上，想要休息一下就给老板打电话汇报情况。
然而刚刚闭目养神了五分钟，手机就响了起来，睁开眼，伸手拿过手机，看到来显，微微蹙眉，神情有些淡漠的接起了电话。
“什么事，说——嗯，嗯，好，说地方吧，我四十分钟后到……”赵子成边说，边抬起手腕看来下腕表上的时间说道，然后就挂断了电话。
微蹙的眉头舒展开，赵子成沉吟了片刻，嘴角上扬，冷笑一闪而逝，换成了微笑，给大老板打去了电话，大老板似乎在忙什么，他简短的汇报后，大老板只说了一声知道了，就挂断了电话。
看了下时间，赵子成拿起大衣穿上，便离开了公司，乘车直奔丰泽园。
在服务员的引领下，赵子成来到了约定的雅间，古香古色的装修，一张大圆桌前，一身西装革履，平头短发根根油亮树立的王珂一脸堆笑的急忙上前和赵子成握手寒暄。
伸手不打笑脸人，赵子成心中虽然很鄙夷对方的人品，不过，还是面露微笑，表现出对对方十分亲近，一起入座，王珂吩咐服务员上菜后，和赵子成开始热聊，急于翻身，人在屋檐下的王珂一直面带微笑着不断恭维。
菜很快就送上了桌，都是丰泽园的招牌菜，葱烧海参，九转大肠，水晶肘子，干炸丸子……
一个不拉的摆满了餐桌，王珂起身打开一瓶飞天，给赵子成倒满酒杯。
三杯下肚后，赵子成看着一直陪着小心，满脸堆笑的王珂问道：“项目合同签了吧？”
“多亏赵总您照顾，已经签了……”王珂笑着感激道。
“你资金没问题吧？毕竟要先垫一部分资，我没记错的话，你还有四个亿的外债？”赵子成一边用筷子夹起海参送进嘴里，一边问道。
王珂苦笑着点了点头说道：“是的，不过，我已经和他们都沟通好了，他们逼我，我肯定还不上，再说我现在有了您给我的项目，他们也看到了我东山再起的希望，所以，那四个亿可以分批慢慢还，这样，我手里的资金也就够启动的了，只是后续的资金……”
“放心，我会跟他们打招呼，让他们优先给你，不过，你可别整出什么幺蛾子，这么大的工程，不知道有多少双眼睛盯着，偷工减料，整什么猫腻，到时候出事，谁也救不了你。”赵子成冷眼警告道。
“不会的，我对天发誓，您放一百个心，我亲自盯着，这是我的翻身机会，绝对不会搞砸的……”
“呵呵，你最好记住你说的，不过，也不怕你乱来，你说的没错，这是你翻身的机会，甚至可能是唯一的机会，要知道，老板曾经对我说过，做生意要远离瘟神，而所谓瘟神就是曾经飞黄腾达，但后来却连续走厄运的人，如果这次你再搞砸了，那就是真瘟神了，没人会带你玩了……”赵子成戏谑的看着脸色涨红的王珂调侃道。
“不会的，您放心……”
“会不会谁知道，老板说，坏运气并不只是表明的坏运气，可能来自这个人性格的某种特质，比如过度的贪婪，鲁莽，胆怯，坏脾气……”赵子成目光颇为古怪的看着王珂说道。
“咳咳……”王珂脸色涨红，尴尬的讪讪干咳了两声，无疑这些特质在过去的他身上都能找到。
“兄弟，说句你可能不爱听的话，你就不应该找女明星结婚，忘记是谁说过这么一个观点，那就是凡是男性企业家开始追逐女明星，这家企业就离死亡不远了。因为屁股决定脑袋，后院制约前台，仔细想一下，是不是有点道理？”赵子成微笑着举起酒杯，示意表情变得难看，但是还是挤出笑容，举杯和他碰杯的王珂调侃道。
“哎……”王珂苦笑叹了口气，一口喝光杯子的白酒，无奈的说道：“当时就是太膨胀了……”
“呵呵，这不仅仅是膨胀吧，追逐女明星，不仅征服的是一个女人，更重要的是征服了这个女人身后所代表的巨大社会关注，压在身下的不再单纯是性的快乐，更是权力巅峰中的至嗨体验。如果不是膨胀到极致，肯定不会想着去娶一个女明星。
尤其是干企业的，但凡膨胀肯定疯狂，只要疯狂一定会出事，不过是早晚的事情。毕竟，没有娶女明星，企业家的疯狂也不过是在圈内流传，或者找找关系，捂一捂，说不定难关就过去了，但是娶了女明星，这么大的关注度，想操作都操作不了，想低调都低调不起来。最后的结局是啥，显而易见。”
赵子成说的话，就犹如一支支利箭插进王珂的心上，没办法，赵子成说的太透彻了，太准确了，把他娶刘涛的内心所思所想全都言中了，这不由的更加确信了赵子成的这个观点，在一瞬间，他感觉就是刘涛给他带来了霉运。
“呵呵，不过，咱们天朝人讲究及时行乐，该享受的享受了，该有的体面也有了，无论落得怎样一个下场，都是自己选的，也别太纠结，关键还是要看能不能拿得起放得下，有时候，有舍才有得，你说呢？”
赵子成双眼眸光闪烁，嘴角上扬，似笑非笑的和王珂对视着说道。
听出了话中意有所指的王珂虽然心中多少还是有点犹豫，毕竟是一日夫妻百日恩，更何况还给生了两个孩子，不过，之前赵子成所说的就像是恶魔的低语，一直啃噬着他最后的那点犹豫，想到刘涛提出的离婚，他不由深呼吸了一下，难看的脸上露出笑容，拿起酒瓶，边给赵子成倒酒，边眼都不抬的说道：“呵呵，赵总您说的没错，舍得舍得，有舍才有得，您放心，我王珂答应过的事情，绝对不会反悔！”
“好——”赵子成笑着拍了拍王珂的肩膀，拿起酒杯，叮的一声碰了一下，一口喝掉后，笑着说道：“不过，别让人等太久啊！”
王珂微眯起双眼，神情决绝的点了点头。